Por EzkurFiEl contexto de 2026: el Euríbor vuelve a repuntar
El BCE bajó tipos varias veces entre 2024 y 2025, y el Euríbor 12 meses llegó a rondar el 2,2% de media en 2025, frente al 4% de máximos de 2023. Pero la tendencia se ha revertido en 2026: el Euríbor ronda ahora el 2,8%, reflejo de una inflación que también ha repuntado por encima del objetivo del BCE. Los bancos han ajustado sus ofertas de tipo fijo en consecuencia, aunque siguen existiendo opciones competitivas con bonificaciones.
La pregunta que se hacen miles de familias: ¿fija o variable?
La respuesta honesta es que depende de tu horizonte, tu tolerancia al riesgo y las condiciones concretas del banco. Vamos a desmenuzar cada factor.
Hipoteca variable: cómo funciona realmente
Una hipoteca variable en España está referenciada normalmente al Euríbor 12 meses, y se expresa como:
Cuota = Euríbor + diferencial (spread)
Si el Euríbor está al 2,5% y el diferencial es 0,70%, pagas el 3,20% nominal.
La revisión es anual o semestral según contrato. Si firmaste antes de 2022, tu hipoteca se revisaba cuando el Euríbor estaba en negativo. Si firmaste en 2023, la revisión del año siguiente fue un golpe brutal.
Cuándo interesa la variable
- Cuando el Euríbor está alto y se espera que baje (como ahora)
- Si tienes un diferencial bajo (por debajo de 0,60%)
- Si puedes afrontar subidas de cuota sin problemas financieros
- Si tienes capacidad de amortizar anticipadamente cuando el Euríbor suba
El riesgo que mucha gente ignora
Con el Euríbor al 0% en 2021, muchos compraron asumiendo cuotas de 700€/mes. Al subir al 4%, esas cuotas se convirtieron en 1.050€. Una familia que ajustó su presupuesto al límite se encontró en serios apuros.
La variable no es mala, pero necesitas colchón. Regla general: si una subida de 2 puntos en el Euríbor elevaría tu cuota por encima del 35%–40% de tus ingresos, la fija es más segura.
Hipoteca fija: la certeza tiene un precio
La fija te garantiza la misma cuota durante toda la vida del préstamo. En 2022–2023, los tipos fijos se dispararon hasta el 3,5%–4,5% TAE. Bajaron en 2024–2025 hasta niveles más atractivos, y en 2026 se han estabilizado en línea con el repunte del Euríbor.
Lo que no te cuenta la publicidad
El tipo que ves en el anuncio es el TIN (tipo de interés nominal). Lo que realmente pagas es el TAE (tasa anual equivalente), que incluye comisiones de apertura, productos vinculados y seguros obligatorios.
Un ejemplo real:
- TIN anunciado: 2,70% fijo
- Seguro de hogar obligatorio con el banco: +0,20%
- Seguro de vida obligatorio: +0,35%
- Comisión de apertura amortizada: +0,15%
- TAE real: ~3,40%
Frente a otro banco que ofrece TIN 3,10% sin productos vinculados obligatorios con TAE real del 3,15%. El segundo parece más caro por el TIN, pero es más barato en coste total.
Las bonificaciones: el juego que más cuesta no entender
Los bancos ofrecen rebajas en el tipo de interés a cambio de contratar otros productos:
| Producto | Bonificación típica | Coste real anual estimado |
|---|---|---|
| Nómina domiciliada | −0,25% | Gratis si ya cobras ahí |
| Seguro de hogar del banco | −0,10% | 200–400€/año más caro |
| Seguro de vida del banco | −0,15% | 300–600€/año más caro |
| Fondo de inversión | −0,10% | Variable (comisiones del fondo) |
| Tarjeta con uso mínimo | −0,05% | Gratis si la usas ya |
El error más común: aceptar todos los productos vinculados sin calcular si la bonificación compensa.
Ejemplo: contratar el seguro de vida con el banco a 500€/año en lugar de 200€ para obtener una bonificación del 0,15% sobre 150.000€ = 225€ de ahorro en intereses. Pierdes 75€ al año.
Cómo calcularlo correctamente
1. Calcula el ahorro anual en intereses que genera cada bonificación (% × capital pendiente)
2. Compara con el sobrecoste real del producto vinculado
3. Si el sobrecoste supera el ahorro, no la contrates
Recuerda: en la segunda mitad del préstamo, el capital pendiente es mucho menor, así que la bonificación vale menos en euros absolutos.
Cláusula de compensación por amortización anticipada
Si tienes una hipoteca fija y quieres amortizar antes de tiempo o cambiar de banco, el banco puede cobrarte una compensación. La Ley Hipotecaria de 2019 la limita a:
- Los primeros 10 años: máximo 2% del capital amortizado
- Después de 10 años: máximo 1,5%
En hipotecas variables el límite es mucho más bajo: 0,25% los primeros tres años y 0% después.
Esto es determinante si planeas amortizar agresivamente o vender el piso en los próximos 5–7 años.
Hipoteca mixta: ¿el mejor de los dos mundos?
Las hipotecas mixtas empiezan con un período fijo (5, 7 o 10 años) y luego pasan a variable. Tienen sentido si:
- El tipo fijo inicial es significativamente más bajo que el fijo a 25–30 años
- Crees que el Euríbor seguirá estable o bajará cuando pases a variable
- Planeas amortizar agresivamente en los primeros años
El riesgo: si el Euríbor sube cuando pases a variable, puedes acabar pagando más que con una fija pura.
Deducción por hipoteca en Euskadi: un factor diferencial
Si eres residente fiscal en el País Vasco, la deducción foral del IRPF cambia el análisis:
- Menores de 35 años: 23% de deducción sobre cuotas pagadas (máx. 8.500€/persona/año)
- Mayores de 35 años: 18% sobre cuotas pagadas (mismo límite)
- Límite de vida del préstamo: 36.000€ por persona en total
Si tu cuota anual es de 9.600€ y tienes menos de 35 años, el 23% de 8.500€ = 1.955€ de ahorro fiscal al año.
Usa la calculadora de hipoteca para ver el impacto exacto, incluyendo si te compensa amortizar anticipadamente para maximizar la deducción.
La decisión en cinco preguntas
1. ¿Cuánto me afectaría una subida de 2 puntos en el Euríbor?
Si la cuota superaría el 40% de tus ingresos → elige fija.
2. ¿Cuánto tiempo voy a tener la hipoteca?
Si menos de 10 años → variable suele compensar. Si más de 20 → fija da más certeza.
3. ¿He calculado el TAE real incluyendo todas las vinculaciones?
Nunca compares por TIN. Calcula siempre el coste total anual de cada oferta completa.
4. ¿Me quedan deducciones por aprovechar en Euskadi?
Si sí, el ahorro fiscal puede inclinar la balanza.
5. ¿Tengo colchón de 3–6 meses de cuotas?
Sin ese colchón, cualquier subida de tipos puede ser un problema grave.
Simula diferentes escenarios en la calculadora de hipoteca, donde puedes comparar cuota fija vs variable, ver el cuadro de amortización completo y calcular la deducción foral si vives en Euskadi.