Sistema de amortización francés: ¿reducir cuota o plazo al amortizar?

Qué es el sistema de amortización francés

Casi todas las hipotecas en España -y en la mayoría de países- usan el sistema de amortización francés: la cuota mensual es siempre la misma durante toda la vida del préstamo (mientras no cambie el tipo de interés), pero la proporción entre intereses y capital amortizado varía cada mes.

La fórmula de la cuota es:

Cuota = P × r × (1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ − 1]

Donde P es el capital pendiente, r el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número de meses restantes.

Es el sistema que usan prácticamente todos los bancos españoles, tanto en hipotecas fijas como variables. En las variables, la cuota simplemente se recalcula con esta misma fórmula cada vez que se revisa el Euríbor.

Por qué al principio pagas casi todo intereses

La clave del sistema francés es que los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio del préstamo es máximo. Como la cuota total es constante, al principio una parte mayor de esa cuota va a pagar intereses; según avanza el préstamo, esa proporción se invierte poco a poco.

Ejemplo con un préstamo de 150.000€ a 25 años (300 meses) al 3,5% TIN. La cuota mensual fija es de 750,94€ durante toda la vida del préstamo. Así se reparte esa cuota entre intereses y capital según el momento:

En el primer mes, más de la mitad de la cuota es interés puro. No es hasta el mes 60 (año 5) que el reparto se equilibra al 50/50. A partir de ahí cada cuota amortiza más capital que la anterior, hasta que en los últimos años casi todo el pago es capital.

Esto tiene una consecuencia importante que mucha gente no anticipa: si vendes la vivienda o cancelas la hipoteca en los primeros años, habrás pagado muchos intereses y amortizado poco capital real, por muy religiosamente que hayas pagado tu cuota.

Otros sistemas de amortización, para contexto

• Sistema alemán: se amortiza siempre la misma cantidad de capital cada mes, así que la cuota total (capital + intereses) es decreciente: empieza alta y baja con el tiempo. Apenas se usa en España para hipotecas de particulares.
• Sistema americano: durante el préstamo solo se pagan intereses, y el capital se devuelve íntegro al final. No se usa en hipotecas residenciales en España.

El sistema francés es, con diferencia, el estándar del mercado hipotecario español.

Amortización anticipada: ¿reducir cuota o reducir plazo?

Cuando decides amortizar anticipadamente -aportar dinero extra para reducir el capital pendiente-, el banco te ofrece elegir entre dos opciones:

• Reducir cuota: el plazo se mantiene igual, pero la cuota mensual baja, porque el banco recalcula una cuota menor para el mismo número de meses que quedaban.
• Reducir plazo: la cuota mensual se mantiene igual que antes, pero al haber menos capital pendiente, el préstamo se salda antes de lo previsto.

La pregunta que se hacen la mayoría de hipotecados es cuál compensa más.

La respuesta corta: reducir plazo casi siempre ahorra más intereses totales

La razón es sencilla: al reducir plazo sigues pagando la misma cuota (más alta) sobre un capital que baja más rápido, así que expones tu deuda a los intereses durante menos tiempo. Al reducir cuota sigues pagando durante el mismo número de meses, solo que con cuotas más bajas, de modo que sigues expuesto a los intereses durante más tiempo total.

Ejemplo numérico con el mismo préstamo

Seguimos con el préstamo de 150.000€ a 25 años al 3,5% TIN (cuota inicial: 750,94€). Supongamos que llegas al año 5 (mes 60) habiendo pagado religiosamente tu cuota, con un capital pendiente de 129.480,61€, y decides amortizar anticipadamente 10.000€.

Si no amortizas nada, el interés total pagado en toda la vida del préstamo sería de 75.280,61€.

Opción A - Reducir cuota (se mantienen los 240 meses que quedaban, se recalcula una cuota menor):

• Nueva cuota: 692,94€/mes (baja 58€/mes respecto a los 750,94€ originales)
• Interés total pagado en toda la vida del préstamo: 71.361,57€
• Ahorro de intereses frente a no amortizar: 3.919€

Opción B - Reducir plazo (se mantiene la cuota de 750,94€/mes, el préstamo se acorta):

• El préstamo se salda en 215 meses en lugar de 240 (te ahorras 25 meses, unos 2,1 años)
• Interés total pagado en toda la vida del préstamo: 65.882,75€
• Ahorro de intereses frente a no amortizar: 9.397,86€

Diferencia entre ambas opciones: 5.478,82€ más de ahorro en intereses eligiendo reducir plazo, con exactamente la misma aportación extra de 10.000€.

Entonces, ¿reducir plazo siempre es mejor?

En términos puramente de coste total, sí: con el mismo dinero amortizado, reducir plazo casi siempre ahorra más intereses que reducir cuota. Pero hay motivos legítimos para preferir reducir cuota:

• Si tu prioridad es aliviar la carga mensual -por ejemplo, porque tu situación de ingresos ha cambiado o quieres más margen cada mes-, reducir cuota tiene sentido aunque ahorres menos en intereses totales.
• Si vives en Euskadi y aprovechas la deducción foral por vivienda, ten en cuenta que la deducción se calcula sobre las cuotas pagadas cada año, hasta el límite de 8.500€ por persona. Si reduces la cuota, aportas menos cada año y puede que no llegues a agotar el límite deducible; si reduces plazo, mantienes las cuotas altas hasta que el préstamo termina, lo que puede ayudarte a maximizar la deducción durante más años. Revísalo con la calculadora de hipoteca, que calcula el impacto en la deducción foral.
• Si no tienes ninguna necesidad de liquidez mensual y tu objetivo es minimizar el coste total del préstamo, reducir plazo es la opción matemáticamente superior.

Nuestra calculadora de hipoteca modela precisamente el escenario de reducir plazo: si añades una aportación extra anual, la cuota programada se mantiene y el capital baja más rápido, de modo que el préstamo se termina antes sin que tengas que renegociar nada con el banco.

Resumen

Si quieres simular tu propio caso -con tu capital pendiente, tipo de interés y aportación extra-, usa nuestra calculadora de hipoteca, que incluye el cuadro de amortización completo mes a mes.