Hipoteka finkoa vs aldakorra 2026an: noiz merezi du bakoitzak

2026ko testuingurua: Euríborrak gora egiten du berriro

BCEk hainbat aldiz jaitsi zituen tipoak 2024 eta 2025 artean, eta 12 hilabeteko Euríborrak %2,2 inguruko batez bestekoa izan zuen 2025ean, 2023ko %4ko maximoen aurrean. Baina joera aldatu egin da 2026an: Euríborra orain %2,8 ingurukoa da, BCEren helburutik gora igo den inflazioaren isla. Bankuek horren arabera egokitu dituzte beren tipo finkoko eskaintzak, nahiz eta oraindik bonifikazioekin aukera lehiakorrak egon.

Milaka familiek egiten diote beren buruari galdera hau: finkoa ala aldakorra?

Erantzun zintzoa da zure epearen, arrisku-toleraren eta bankuaren baldintza zehatzen araberakoa dela. Faktore bakoitza aztertuko dugu.

Hipoteka aldakorra: nola funtzionatzen duen benetan

Espainiako hipoteka aldakor bat normalean 12 hilabeteko Euríborrari dago erreferentziatuta, eta honela adierazten da:

Kuota = Euríborra + diferentziala (spreada)

Euríborra %2,5ean badago eta diferentziala %0,70ekoa bada, %3,20 nominala ordaintzen duzu.

Berrikuspena urtekoa edo seihilabetekoa da kontratuaren arabera. 2022 baino lehen sinatu bazenuen, zure hipoteka Euríborra negatiboan zegoenean berrikusten zen. 2023an sinatu bazenuen, hurrengo urteko berrikuspena kolpe gogorra izan zen.

Aldakorra noiz komeni den

Euríborra altu dagoenean eta jaistea espero denean (orain bezala)
Diferentzial baxua baduzu (%0,60tik behera)
Kuotaren igoerei arazo finantziariorik gabe aurre egin badiezaiekezu
Euríborra igotzean aurreratutako amortizazioa egiteko gaitasuna baduzu

Askok alde batera uzten duten arriskua

2021ean Euríborra %0an zegoela, askok erosi zuten hilean 700€-ko kuotak espero zituztela. %4ra igotzean, kuota horiek 1.050€ bihurtu ziren. Aurrekontua mugaraino doitu zuen familia bat arazo larrietan aurkitu zen.

Aldakorra ez da txarra, baina kolxoia behar duzu. Arau orokorra: Euríborraren 2 puntuko igoera batek zure kuota diru-sarreren %35–%40tik gorakoa jarriko balu, finkoa seguruagoa da.

Hipoteka finkoa: ziurtasunak prezio bat du

Finkoak maileguaren bizitza osoan zehar kuota bera bermatzen dizu. 2022–2023an, tipo finkoak %3,5–%4,5eko TAEraino dispararatu ziren. 2024–2025ean jaitsi ziren maila erakargarriagoetara, eta 2026an egonkortu egin dira Euríborraren susperraldiarekin bat eginez.

Publizitateak kontatzen ez dizuna

Iragarkian ikusten duzun tipoa TINa da (interes tipo nominala). Benetan ordaintzen duzuna TAEa da (urteko baliokidetasun tasa), zabaltze-komisioak, lotutako produktuak eta derrigorrezko aseguruak barne hartzen dituena.

Adibide erreal bat:

Iragarritako TINa: %2,70 finkoa
Bankuarekin derrigorrezko etxeko asegurua: +%0,20
Derrigorrezko bizi-asegurua: +%0,35
Amortizatutako zabaltze-komisioa: +%0,15
TAE erreala: ~%3,40

Beste banku baten aurrean, TIN %3,10 eskaintzen duena derrigorrezko lotutako produkturik gabe, %3,15eko TAE errealarekin. Bigarrenak garestiagoa dirudi TINagatik, baina kostu totalean merkeagoa da.

Bonifikazioak: ez ulertzeak gehien kostatzen duen jokoa

Bankuek interes tipoaren beherapenak eskaintzen dituzte beste produktu batzuk kontratatzearen truke:

Produktua	Bonifikazio tipikoa	Kostu erreal estimatua urtean
Nomina domiziliatua	−%0,25	Doakoa dagoeneko han kobratzen baduzu
Bankuaren etxeko asegurua	−%0,10	200–400€/urte garestiagoa
Bankuaren bizi-asegurua	−%0,15	300–600€/urte garestiagoa
Inbertsio-fondoa	−%0,10	Aldakorra (fondoaren komisioak)
Gutxieneko erabilerako txartela	−%0,05	Doakoa dagoeneko erabiltzen baduzu

Errore ohikoena: lotutako produktu guztiak onartzea, bonifikazioak merezi ote duen kalkulatu gabe.

Adibidea: bankuarekin bizi-asegurua kontratatzea 500€/urtean 200€ordez, 150.000€-ren gaineko %0,15eko bonifikazioa lortzeko = 225€-ko aurrezkia interesetan. Urtean 75€ galtzen ari zara.

Nola kalkulatu ondo

1. Bonifikazio bakoitzak sortzen duen urteko interes-aurrezkia kalkulatu (% × ordaintzeke dagoen kapitala)

2. Lotutako produktuaren benetako sobrekostuarekin konparatu

3. Sobrekostuak aurrezkia gainditzen badu, ez kontratatu

Gogoratu: maileguaren bigarren erdian, ordaintzeke dagoen kapitala askoz txikiagoa da, beraz bonifikazioak balio gutxiago du euro absolutuetan.

Aurreratutako amortizazioagatiko konpentsazio-klausula

Hipoteka finkoa baduzu eta epea baino lehen amortizatu edo bankuz aldatu nahi baduzu, bankuak konpentsazio bat kobra diezazuke. 2019ko Hipoteka Legeak honela mugatzen du:

Lehen 10 urteetan: amortizatutako kapitalaren %2 gehienez
10 urteren ondoren: %1,5 gehienez

Hipoteka aldakorretan muga askoz baxuagoa da: lehen hiru urteetan %0,25 eta ondoren %0.

Hau erabakigarria da agresiboki amortizatzeko edo etxebizitza hurrengo 5–7 urteetan saltzeko asmoa baduzu.

Hipoteka mistoa: bi munduetako onena?

Hipoteka mistoak epe finko batekin hasten dira (5, 7 edo 10 urte) eta gero aldakorrera pasatzen dira. Zentzua dute honako kasuetan:

Hasierako tipo finkoa 25–30 urteko finkoa baino nabarmen baxuagoa denean
Euríborra egonkor mantenduko dela edo aldakorrera pasatzean jaitsiko dela uste baduzu
Lehen urteetan agresiboki amortizatzeko asmoa baduzu

Arriskua: aldakorrera pasatzean Euríborra igotzen bada, finko hutsarekin baino gehiago ordaintzen amai dezakezu.

Euskadiko hipoteka-kenkaria: faktore bereizgarria

Euskal Autonomia Erkidegoan egoiliar fiskal bazara, foru PFEZaren kenkariak analisia aldatzen du:

35 urtetik beherakoak: ordaindutako kuoten gaineko %23ko kenkaria (gehienez 8.500€/pertsona/urte)
35 urtetik gorakoak: ordaindutako kuoten gaineko %18 (muga bera)
Maileguaren bizitzako muga: 36.000€ pertsonako guztira

Zure urteko kuota 9.600€ bada eta 35 urtetik beherakoa bazara, 8.500€-ren %23 = 1.955€-ko zerga-aurrezkia urtean.

Erabili hipotekaren kalkulagailua eragin zehatza ikusteko, aurreratutako amortizazioak kenkaria maximizatzeko merezi duen barne.

Erabakia bost galderatan

1. Zenbat eragingo lidake Euríborraren 2 puntuko igoera batek?

Kuota diru-sarreren %40 gaindituko balu → aukeratu finkoa.

2. Zenbat denboraz izango dut hipoteka?

10 urtetik behera bada → aldakorrak normalean merezi du. 20 urtetik gora bada → finkoak ziurtasun handiagoa ematen du.

3. Kalkulatu al dut TAE erreala lotura guztiak barne hartuta?

Ez alderatu inoiz TINaren arabera. Kalkulatu beti eskaintza osoaren urteko kostu totala.

4. Aprobetxatzeko kenkariak geratzen zaizkit Euskadin?

Baiezkoa bada, zerga-aurrezkiak balantza inklina dezake.

5. 3–6 hilabeteko kuoten kolxoia dut?

Kolxoi hori gabe, tipoen edozein igoerak arazo larria izan daiteke.

Simulatu eszenatoki desberdinak hipotekaren kalkulagailuan, non kuota finkoa vs aldakorra konparatu ahal izango duzun, amortizazio-taula osoa ikusi eta foru kenkaria kalkulatu Euskadin bizi bazara.