Sistema frantsesa: kuota edo epea murriztu amortizatzean?

Zer da amortizazio-sistema frantsesa?

Espainiako hipoteka gehienek -eta herrialde gehienetakoek- amortizazio-sistema frantsesa erabiltzen dute: hileroko kuota beti bera da maileguaren bizitza osoan zehar (interes-tipoa aldatzen ez bada), baina interesen eta amortizatutako kapitalaren arteko proportzioa hilero aldatzen da.

Kuotaren formula hau da:

Kuota = P × r × (1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ − 1]

Non P ordaintzeke dagoen kapitala den, r hileroko interes-tipoa (urteko TINa 12z zatituta) eta n falta diren hilabete kopurua.

Espainiako banku ia guztiek erabiltzen duten sistema da, bai hipoteka finkoetan bai aldakorretan. Aldakorretan, kuota formula honekin bertarekin berkalkulatzen da Euríborra berrikusten den bakoitzean.

Zergatik ordaintzen duzu hasieran ia dena interesetan

Sistema frantsesaren gakoa da interesak ordaintzeke dagoen kapitalaren gainean kalkulatzen direla, eta hori maileguaren hasieran da maximoa. Kuota osoa konstantea denez, hasieran kuotaren zati handiago bat interesak ordaintzera doa; mailegua aurrera doan heinean, proportzio hori pixkanaka alderantzikatzen da.

Adibidea: 150.000€-ko mailegu bat, 25 urtekoa (300 hilabete), %3,5eko TINarekin. Hileroko kuota finkoa 750,94€-koa da maileguaren bizitza osoan zehar. Horrela banatzen da kuota hori interesen eta kapitalaren artean unearen arabera:

Lehen hilabetean, kuotaren erdia baino gehiago interes hutsa da. 60. hilabetera arte (5. urtea) ez da proportzioa %50-50ean orekatzen. Hortik aurrera, kuota bakoitzak aurrekoak baino kapital gehiago amortizatzen du, azken urteetan ordainketa ia guztia kapitala izan arte.

Honek ondorio garrantzitsu bat du jende askok aurreikusten ez duena: etxebizitza saltzen baduzu edo hipoteka lehen urteetan bertan behera uzten baduzu, interes asko ordainduta eta benetako kapital gutxi amortizatuta egongo zara, kuota fideltasunez ordaindu baduzu ere.

Beste amortizazio-sistema batzuk, testuinguru gisa

• Sistema alemana: hilero kapital kopuru bera amortizatzen da, beraz kuota osoa (kapitala + interesak) beherakorra da: altu hasten da eta denborarekin jaisten da. Ia ez da erabiltzen Espainian partikularren hipoteketan.
• Sistema amerikarra: maileguan zehar interesak bakarrik ordaintzen dira, eta kapitala osorik itzultzen da amaieran. Ez da erabiltzen Espainiako etxebizitza-hipoteketan.

Sistema frantsesa da, alde handiz, Espainiako hipoteka-merkatuko estandarra.

Aurreratutako amortizazioa: kuota edo epea murriztu?

Aurreratutako amortizazioa egitea erabakitzen duzunean -diru gehigarria jarri ordaintzeke dagoen kapitala murrizteko-, bankuak bi aukeraren artean hautatzeko aukera ematen dizu:

• Kuota murriztu: epea bera mantentzen da, baina hileroko kuota jaisten da, bankuak kuota txikiago bat berkalkulatzen baitu falta ziren hilabete kopuru bererako.
• Epea murriztu: hileroko kuota lehen bezalakoa mantentzen da, baina ordaintzeke dagoen kapitala txikiagoa denez, mailegua aurreikusitakoa baino lehenago saldatzen da.

Hipotekadun gehienek egiten duten galdera da zeinek merezi duen gehiago.

Erantzun laburra: epea murriztea ia beti da interesetan aurrezki handiagoa

Arrazoia sinplea da: epea murriztean, kuota bera (altuagoa) ordaintzen jarraitzen duzu azkarrago jaisten den kapital baten gainean, beraz zure zorra denbora gutxiagoz egoten da interesen menpe. Kuota murriztean, hilabete kopuru berean ordaintzen jarraitzen duzu, kuota txikiagoekin soilik, beraz denbora gehiagoz egoten zara interesen menpe guztira.

Adibide numerikoa mailegu berarekin

Jarrai dezagun 150.000€-ko mailegu berarekin, 25 urtekoa, %3,5eko TINarekin (hasierako kuota: 750,94€). Demagun 5. urtera iristen zarela (60. hilabetea) kuota fideltasunez ordainduta, 129.480,61€-ko kapital pendiente batekin, eta 10.000€ aurreratutako amortizazioa egitea erabakitzen duzula.

Ezer amortizatzen ez baduzu, maileguaren bizitza osoan ordaindutako interes totala 75.280,61€ izango litzateke.

A aukera - Kuota murriztu (falta ziren 240 hilabeteak mantendu, kuota txikiago bat berkalkulatu):

• Kuota berria: 692,94€/hilean (58€/hilean gutxiago jatorrizko 750,94€-ren aldean)
• Maileguaren bizitza osoan ordaindutako interes totala: 71.361,57€
• Interes-aurrezkia amortizatu ez izanaren aldean: 3.919€

B aukera - Epea murriztu (750,94€/hileko kuota mantendu, mailegua laburtzen utzi):

• Mailegua 215 hilabetetan saldatzen da 240 beharrean (25 hilabete aurrezten dituzu, 2,1 urte inguru)
• Maileguaren bizitza osoan ordaindutako interes totala: 65.882,75€
• Interes-aurrezkia amortizatu ez izanaren aldean: 9.397,86€

Bi aukeren arteko aldea: 5.478,82€ interes-aurrezki gehiago epea murriztea aukeratuz, 10.000€-ko ekarpen gehigarri berarekin.

Beraz, epea murriztea beti al da hobea?

Kostu totalari dagokionez soilik, bai: amortizatutako diru berdinarekin, epea murriztea ia beti interes gehiago aurrezten da kuota murriztea baino. Baina arrazoi legitimoak daude kuota murriztea nahiago izateko:

• Zure lehentasuna hileroko karga arintzea bada -adibidez, zure diru-sarreren egoera aldatu delako edo hilero maniobra-marjina gehiago nahi duzulako-, kuota murrizteak zentzua du, interes totalean gutxiago aurrezten baduzu ere.
• Euskadin bizi bazara eta etxebizitzagatiko foru kenkaria aprobetxatzen baduzu, kontuan izan kenkaria urtero ordaindutako kuoten gainean kalkulatzen dela, pertsonako 8.500€-ko mugara arte. Kuota murrizten baduzu, urtero gutxiago ekarriko duzu eta baliteke muga deduzigarri osoa ez agortzea; epea murrizten baduzu, kuota altuak mantentzen dituzu mailegua amaitu arte, eta horrek kenkaria urte gehiagotan maximizatzen lagundu diezazuke. Egiaztatu hori hipotekaren kalkulagailuarekin, foru kenkarian duen eragina kalkulatzen baitu.
• Hileroko likideziaren beharrik ez baduzu eta zure helburua maileguaren kostu totala minimizatzea bada, epea murriztea da aukera matematikoki hobea.

Gure hipotekaren kalkulagailuak zehazki epea murrizteko eszenatokia modelatzen du: urteko ekarpen gehigarri bat gehitzen baduzu, programatutako kuota mantendu egiten da eta kapitala azkarrago jaisten da, mailegua lehenago amaitzen delarik bankuarekin ezer berrinegoziatu behar izan gabe.

Laburpena

Zure kasu propioa simulatu nahi baduzu -zure kapital pendientearekin, interes-tipoarekin eta ekarpen gehigarriarekin-, erabili gure hipotekaren kalkulagailua, hilabetez hilabeteko amortizazio-taula osoa baitu.